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BGH entscheidet zur außerordentlichen Kündigung bei ins Mietverhältnis eingetretenen Erben

in seinen Urteilen vom 25. September 2019 (VIII ZR 122/18 und VIII ZR 138/18) hat der BGH entschieden, dass eine unterlassene außerordentliche Kündigung nach § 564 Satz 2 BGB des in das Mietverhältnis eintretenden Erben alleine nicht ausreicht, um nach Ablauf der Kündigungsfrist fällig werdende Verbindlichkeiten aus dem Mietverhältnis zu Nachlasserbenschulden oder Eigenverbindlichkeiten werden lässt, für die der Erbe persönlich haftet.

Eine solche Haftung tritt jedoch dann ein, wenn der Erbe nach einer wirksamen Beendigung des Mietverhältnisses seinen Pflichten zur Räumung und Herausgabe der Mietsache nicht nachkommt.

Im konkreten Fall verstarb ein kinderloser Mieter. Zum Erbe wurde ein Bruder des Mieters berufen. Da die Mietzahlungen nach dem Tode des Mieters ausblieben, kündige der Vermieter das Mietverhältnis und verklagte den erbenden Bruder auf die ausstehenden Mietzahlungen sowie die Räumung und Herausgabe der Wohnung. Nach Ablauf der Kündigungsfrist machte der Vermieter zusätzlich noch Nutzungsentschädigungen für die Zeit bis zur Zwangsräumung und in dem Parallelverfahren eine Nachzahlung aus einer Betriebskostenabrechnung geltend. Zwischenzeitlich wurde eine Nachlassverwaltung beantragt.

Der BGH entschied nun, dass der Erbe aufgrund der Nachlassverwaltung nur für Verbindlichkeiten in Anspruch genommen werden kann, die er vor der Anordnung der Nachlassverwaltung durch Maßnahmen der eigenen Nachlassverwaltung selbst begründet hat (Nachlasserbenschulden). Das Unterlassen einer Kündigung nach § 564 Satz 2 BGB ist aber keine solche Verwaltungsmaßnahme. Denn das bloße verstreichen lassen der Kündigungsfrist nach § 564 Satz 2 BGB stellt kein eigenes Verhalten des Erben dar und kann daher keine Haftungsgrundlage sein. Erst das Unterlassen der Herausgabe der Mietsache hat eine Handlungsqualität, die der Erbe sich zurechnen lassen muss. Daher kommt eine Haftung des Erben erst zu diesem Zeitpunkt in Betracht.

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