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BGH entscheidet zur Begründung einer Mieterhöhung und der Vergleichbarkeit zweier Gemeinden

Mit dem heute veröffentlichten Urteil vom 21. August 2019 (berichtigt am 24. September 2019, Az. VIII ZR 255/18) äußerte sich der BGH zu den Anforderungen, die an eine Vergleichbarkeit zweier Gemeinden zu stellen sind. Zwar dürften an das Begründungserfordernis für eine Mieterhöhung keine überhöhten Anforderungen gestellt werden, aber der Mieter müsse anhand dessen die Berechtigung überprüfen können.

Grundsätzlich sei der Mietspiegel einer anderen vergleichbaren Gemeinde ein taugliches Begründungsmittel. Der Vermieter dürfe sich aber nicht auf einen Mietspiegel einer Nachbargemeinde berufen, wenn die Behauptung, dies sei eine vergleichbare Gemeinde, nicht offensichtlich unbegründet ist. Vielmehr müsse anhand einer Gesamtbetrachtung aller Kriterien des Einzelfalls eine Vergleichbarkeit der Gemeinden vorliegen.

Der Entscheidung lag eine Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung für ein großes Anwesen in der Stadt Stein zugrunde. Die Stadt Stein grenzt an das westliche Gemeindegebiet der Stadt Nürnberg. Die Klägerin hatte für die seit Mietbeginn im Jahr 2004 unveränderte Nettokaltmiete in Höhe von 3.000 Euro zum 1. Januar 2014 eine Mieterhöhung auf 3.450 Euro verlangt. Sie begründete die Mieterhöhung durch Bezugnahme auf den Mietspiegel der Stadt Fürth. Der BGH gab der Mieterin Recht.

Der BGH erachtete die Mieterhöhung für nicht ordnungsgemäß begründet, da beide Gemeinden nicht vergleichbar i.S. des § 558 Abs. 4 S. 2 BGB seien. Zunächst stellte er den eingeschränkten Prüfungs-umfang innerhalb der Revision klar. Denn der Tatrichter habe einen eigenständigen Beurteilungsspiel-raum, ob die Gemeinden vergleichbar seien, indem er im Wege einer Gesamtbetrachtung alle Kriterien des jeweiligen Einzelfalls gewichtet und abwägt. Die teilweise vertretene Rechtsauffassung, es genüge bereits, wenn die Annahme der Vergleichbarkeit nicht "offensichtlich" unbegründet sei, wies der BGH zurück. Vielmehr sei die tatrichterliche Beurteilung nur daraufhin zu überprüfen, ob Rechtsbegriffe verkannt, unzutreffende rechtliche Maßstäbe angelegt, Denkgesetze und allgemeine Erfahrungssätze missachtet oder wesentliche Tatumstände übersehen oder nicht vollständig gewürdigt sind. Im streitgegenständlichen Fall habe das Berufungsgericht zu Recht auf die divergierende Einwohnerzahl und -dichte beider Gemeinden abgestellt, ebenso wie auf die unterschiedliche wirtschaftliche, kulturelle und soziale Infrastruktur (Kino, Theater, Museen, Krankenhäuser, Erschließung mit den öffentlichen Verkehrsmitteln wie U- und S-Bahn). Dass sowohl Fürth als auch Stein an der Stadtgrenze von Nürnberg liegen, habe das Berufungsgericht in seiner eigenständigen Gesamtwürdigung - und mithin zu Recht - für nicht ausschlaggebend erachtet.

Auch verneinte der BGH einen Verfahrensfehler, weil das Berufungsgericht kein Sachverständigen-Gutachten zur allgemeinen wirtschaftlichen Lage beider Städte einholte. Vielmehr sei das Gericht in-soweit mit den örtlichen Gegebenheiten vertraut gewesen und damit imstande, selbständig eine Beurteilung vorzunehmen.

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