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Bundesgerichtshof zur Eigenbedarfskündigung II

Bundesgerichtshof zur Eigenbedarfskündigung II

Der Bundesgerichtshof hat auch das zweite Urteil seiner beiden Eigenbedarfs-Fälle veröffentlicht (VIII ZR 180/18). Wie bereits direkt nach Urteilsverkündung berichtet, hat er sich insbesondere mit den Anforderungen an die Sachverhaltsaufklärung sowie dem Vorliegen eines Härtefalles befasst. Mit Vorliegen der Urteilsbegründung wurden nun in beiden Fällen zum einen noch weitere Facetten grundlegend betrachtet und zum anderen grundlegende und plastische Regeln aufgestellt.

Der Fall: Eine Familie mietete bereits seit 1974 von den Rechtsvorgängern des aktuellen Vermieters eine 73 qm große Dreizimmerwohnung für zuletzt 482 € Kaltmiete. Nach zwischenzeitlichem Tod des Ehemannes, lebten zum betreffenden Zeitraum nur noch die über 80jährige Ehefrau und deren beide Söhne in der Wohnung. Dem Vermieter, der die Wohnung 2015 erworben hat, gehört zudem eine direkt angrenzende Wohnung mit etwas weniger Wohnfläche, die von einem weiteren älteren Ehepaar bewohnt wird. Er selbst bewohnt mit seiner Ehefrau und zwei kleinen Kindern eine 57 qm große Mietwohnung mit zwei Zimmern. Der Vermieter kündigte fristgerecht wegen Eigenbedarfs. Er wolle die Wohnung mit seiner Familie bewohnen und diese langfristig mit der direkt angrenzenden Wohnung verbinden und als eine Einheit nutzen. Die Mieter widersprachen der Kündigung; der Vermieter erhob Räumungsklage. Das Amtsgericht gab der Räumung statt, das daraufhin angerufene Berufungsgericht wies die Klage ab wegen des Vorliegens einer nicht zumutbaren Härte für die Mieterin.

Der Bundesgerichtshof: Die Bundesrichter befassten sich auf die eingelegte Revision des Vermieters ausführlich mit dem Vorliegen von Härtefallgründen sowie der Sachverhaltsaufklärung und Bewertung der Interessen durch das Gericht. Im Ergebnis hoben sie das Berufungsurteil auf und verweisen es zurück.

Der Bundesgerichtshof stellte im Urteil folgende Prämissen auf., die zum Teil die ständige Rechtsprechung des BGHs als auch des Bundesverfassungsgerichts bestätigen:

  1. Der Erwerb einer vermieteten Wohnung stehe einer Eigenbedarfskündigung nicht entgegen (vgl. Urteil vom 20.01.1988, VIII ARZ 4/87). Eine Gesetzesauslegung die dem Eigentümer das Kündigungs-recht allein wegen der willentlichen Herbeiführung des Bedarfsgrundes versage, verstoße gegen Art. 14 Abs. 1 GG.
  2. Es müsse keine objektive Notwendigkeit zur Nutzung der Wohnung bestehen. Es genüge, wenn der Wunsch, die Wohnung zu nutzen, auf vernünftige und nachvollziehbare Gründe gestützt wird (vgl. u.a. BVerfG vom 31.01.1994, 1 BvR 1465/93).
  3. Im Rahmen der Interessenabwägung ist der Richter gehalten, sich durch gründliche und sorgfältige Sachverhaltsfeststellung vom Vorliegen der vom Mieter geltend gemachten Härtegründe und den berechtigten Interessen des Vermieters zu überzeugen (vgl. auch BGH v. 15.3.2017, VIII ZR 270/15). Bei der Beurteilung komme es nicht auf ein deutliches Überwiegen der einzelnen Belange an. Dies lasse sich weder aus dem Wortlaut der Norm noch aus den Gesetzesmaterialien entnehmen. Maßgeblich für das Fortsetzen des Mietverhältnisses aufgrund einer Härte sei lediglich, dass es zu einem Übergewicht der Belange des Mieters komme.
  4. Die Lebensplanung des Vermieters sei durch das Gericht grundsätzlich zu respektieren und der Rechtsfindung zugrunde zu legen. Auch bezüglich der Interessen des Mieters dürfe das Gericht seine Vorstellungen über den einzuschlagenden Weg nicht an dessen Stelle setzen. Dies gelte insbesondere dann, wenn es um das Schicksal älterer Personen gehe.
  5. Eine schematische Bewertung der zu bewertenden Umstände verbiete sich. Es sei immer eine Ab-wägung im konkreten Einzelfall vorzunehmen. Es sei nicht zulässig, Kategorien zu bilden, in denen generell die Interessen einer Seite überwiegen.
  6. Werden fortgeschrittenes Alter oder lange Wohndauer als Härtegrund des Mieters herangezogen, müsse das Gericht würdigen, dass sich dies je nach Persönlichkeit und körperlicher sowie psychischer Verfassung des Mieters unterschiedlich stark auswirken könne. Es könne nicht generell angenommen werden, dass diese Faktoren einem Umzug entgegenstehen.
  7. Mache ein Mieter unter Vorlage eines ärztlichen Attests des behandelnden Facharztes geltend, dass ein Umzug aus gesundheitlichen Gründen nicht zumutbar sei, ist im Falle des Bestreitens dieses Vor-ganges regelmäßig – zur Not von Amts wegen – ein Sachverständigengutachten zu der Art, dem Um-fang und den konkreten Auswirkungen der beschriebenen Erkrankung auf die Lebensführung des Mieters erforderlich. Von den Mietern als medizinische Laien seien Ausführungen über ein fachärztliches Attest hinausgehend, nicht zu verlangen.
  8. Der Härtegrund der nicht zu beschaffenden Ersatzwohnung sei nicht bereits deswegen gegeben, weil im Gemeindegebiet eine angespannte Wohnlage herrsche. Eine solche könne lediglich ein Indiz für das Vorliegen eines Härtegrundes darstellen.
  9. Bestehe ein dringender Wohnbedarf des Vermieters, haben die Gerichte bei Vorliegen einer Härte des Mieters sorgfältig zu prüfen, ob eine unbestimmte Fortsetzung des Mietverhältnisses angeordnet werden müsse.

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